BGH, 20.07.2022 – VIII ZR 339/21
Eine Modernisierungsmieterhöhung muss nicht nach Gewerken aufgeschlüsselt werden, auch dann nicht, wenn die Maßnahmen bei mehreren Gebäuden oder außerhalb der betroffenen Wohnung durchgeführt werden. Es sind die Gesamtkosten abzüglich des Instandsetzungsanteils anzugeben.
Die Rechtsgrundlage für eine Modernisierungsmieterhöhung ergibt sich aus § 559 Abs. 1 BGB unter Einhaltung des § 555b BGB und der weiteren Bestimmungen des § 559 BGB. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, können die angefallenen Kosten abzüglich der Instandhaltungskosten gemäß § 559b BGB jährlich mit 8 % (bis 2018: 11 %) umgelegt werden.
Der Vermieter muss die Modernisierungsankündigung in Textform dem Mieter gegenüber erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten oder zu erwartenden Kosten berechnen und erläutern. Diese Erklärung soll auch die Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen von nicht berücksichtigungsfähiger Erhaltungsmaßnahmen enthalten. Der Mieter soll in der Lage sein, den Grund und Umfang der Maßnahmen und der Mieterhöhung zu prüfen.
Für die Wirksamkeit ist wichtig, dass die Kosten berechnet werden und die Voraussetzungen der §§ 559, 559a bis 559c und 555b und 559c BGB für die Modernisierungsmieterhöhung erfüllt sind. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung.
Weder dem Wortlaut noch Sinn und Zweck des § 559 Abs. 1 BGB ist zu entnehmen, dass die einzelnen Positionen einer Modernisierungsmieterhöhung aufzuschlüsseln sind.
Wenn die Hürden für die Durchsetzung von Modernisierungsmaßnahmen zu hoch sind, widerspräche dies der Zielsetzung des Gesetzes, Vermietern einen Anreiz zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu geben.
Die BGH-Entscheidungen zu dieser Rechtsfrage sind erfreulich klar. Wohnwerterhöhungen können nicht zum Nulltarif für Nutzer der Immobilien verwirklicht werden. Energetische Sanierungen erhöhen den Wohnwert und helfen zudem die Klimaziele zu erreichen, was von allen als gesamtgesellschaftliche Aufgabe wahrgenommen werden sollte.
