Änderungen und Fristen 2025 für Vermieter und Eigentümer

Was ändert sich für Vermieter und Eigentümer 2025 und welche Fristen sind zu beachten? Der Artikel erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, kann aber etwas Licht in Dunkel bringen.


Grundsteuerreform tritt in Kraft

zum 01.01.2025 tritt die Grundsteuerreform endgültig in Kraft. Die neuen Bescheide sollten inzwischen vorliegen. Welche Hebesätze die Städte und Gemeinden ab Januar ansetzen ist teilweise noch nicht klar.

Lauf wird den Hebesatz für die Grundsteuer B voraussichtlich auf 285 % senken. 

 

Viertes Bürokratieentlastungsgesetz für Vermieter und  Mieter

Für Gewerbemietverträge, die länger als ein Jahr laufen, war bisher gemäß §§ 578, 550 BGB die Schriftform obligatorisch. Mit Inkrafttreten des BEG IV (Artikel 14) wurde § 550 BGB, angepasst: Für Gewerbemietverhältnisse, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, reicht die Textform (siehe § 126a und § 126b BGB) aus. Eine Übergangsfrist von einem Jahr gilt für Mietverhältnisse, die vor dem 01.01.2025 geschlossen wurden. Änderungen können bereits 2025 in Textform erfolgen. Ab dem 01.01.2026 gilt die Regelung auch für Altverträge.  

Textform bei Widerspruch zu Kündigung

Mieter können einer Kündigung unter Berufung auf einen Härtefall künftig gemäß § 574b Abs. 1 BGB in Textform widersprechen und eine Fortsetzung verlangen. Bisher war hier eine handschriftliche Unterschrift erforderlich. Der Härtefallwiderspruch gegen die Kündigung kann auch per E-Mail oder Telefax erklärt werden.


CO2-Preis steigt weiter

zum 01.01.2025 steigt die CO2-Preis von 45 auf 55 Euro pro Tonne. Je nach Energieverbrauch der Immobilie, werden die Kosten zwischen Vermietern und Mietern nach dem CO2-Kosten-Aufteiliungs-Gesetz aufgeteilt. Zu dem Gesetz und wie sich die Aufteilung berechnet, haben wir bereits [hier] berichtet.

 

Heizung: Neue Pflichten und Fristen

Was gilt für bestehende Öl- und Gasheizungen? 

Intakte Öl- und Gasheizungen können weiterhin betrieben und repariert werden. Wenn sich die Heizung nicht mehr reparieren lässt, oder älter als 30 Jahre ist (§ 72 GEG), gelten Übergangslösungen und eine Austauschfrist von fünf Jahren, in der auch Heizsysteme eingebaut und in Betrieb genommen werden dürfen, die nicht mit 65 Prozent erneuerbarer Energie arbeiten. Hinzu kommen weitere Ausnahmen im Einzelfall.  Welche Lösung für Ihr Objekt sinnvoll ist, sollte mit Heizungsfachleuten besprochen werden. 
 
Was bei älteren Kaminöfen zu beachten ist, darüber haben wir [hier] berichtet.

 

Individuelle Verbrauchserfassung auch bei Wärmepumpen

Wärmepumpen, die seit dem 01. Januar 2024 für die Wärmeversorgung installiert wurden, müssen die Möglichkeit der individuellen Verbrauchserfassung für die einzelnen Wohnungen bieten. Für davor installierte Anlagen, für die bisher eine Ausnahmeregelung galt, sind bis zum 30. September 2025 mit Geräten zur Verbrauchserfassung nachzurüsten. 

 

Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich

2025 gelten folgende Fristen gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG):

  • Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 installiert wurden, müssen bis spätestens 30. September 2027 überprüft und optimiert werden.
  • Heizungen, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden, sind spätestens 15 Jahre nach Installation zu prüfen.

Wärmepumpen sind von der Verpflichtung ausgenommen.

 

Pflicht zur Isolierung von Heizungs- und Warmwasserleitungen

Das GEG schreibt vor, dass Leitungen in nicht beheizten Räumen entsprechend der Vorschriften zu isolieren sind. Im Zweifel kann Ihnen Ihr Heizungsfachmann Auskunft geben.
 

Mietpreisbremse

Die aktuelle Mietpreisbremse, gültig in derzeit 13 Bundesländern, läuft spätestens zum 31. Dezember 2025 aus. Ein Gesetzesentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2028 liegt bereits vor, ist aber noch nicht verabschiedet.
 

Steuern

  • Der Steuerfreibetrag steigt von 11.784 Euro zum 01.01.2025 auf 12.084. Euro
  • Für die Steuererklärung 2024 gelten wieder die normale Abgabefristen:
    • bis 31. Juli 2025 – bei verpflichtender Steuererklärung
    • bis 30. April 2026 – bei Unterstützung durch einen Steuerberater
    • bis 31. Dezember 2028 bei freiwilliger Abgabe der Steuererklärung
  • Steuerbefreiung für kleine Photovoltaikanlagen
    • Anlagen mit einer Leistung bis zu 30 kWp, die ab dem 01.01.2025 abgeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden, sind von der Steuer befreit.

E-Rechnungspflicht tritt zum 01.01.2025 in Kraft

Die E-Rechnung in Deutschland für Umsätze zwischen Unternehmen wird Pflicht.

Die Anforderungen werden in Deutschland durch das für alle lesbare ZUGFeRD-Format 2.x (Zentraler User Guide Forum elektronische Rechnung Deutschland) und die X-Rechnung erfüllt, die spezielle Software zum Verarbeiten und Lesen erfordert.

Grundsätzlich reicht ein E-Mail-Postfach für den Rechnungsempfang aus.

Für die Einführung gelten gestaffelte Übergangsfristen bis Ende 2027.

Wer als Unternehmer Rechnungen an Privatpersonen schickt, muss keine E-Rechnung verschicken. Es fallen also nicht alle Vermieter unter die Pflicht.