Die Beklagte in diesem Fall ist Mieterin der Klägerin. Im Mietvertrag findet sich eine Regelung, wonach dem Vermieter insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses oder bei Verkauf der Mietsache ein Besichtigungsrecht zusteht.
2019 forderten die Kläger daher die Beklagte auf ihnen den Zutritt zur Wohnung wegen des geplanten Verkaufts zu ermöglichen. Aufgrund einer schwerwiegenden psychischen Erkrankung lehnte die Beklagte ab, weshalb die Vermieter Klage erhoben. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgeben. Dagegen hat das Berufungsgericht nach Einholung eines psychiatrischen Sachverständigengutachtens die Klage abgewiesen. Bei der Abwägung zwischen dem Eigentumsrecht der Kläger sowie des Rechts auf Ungestörtheit der Mietwohnung der Beklagten, kam es dabei zu dem Ergebnis, dass das drohende Risiko der Verschlechterung des Gesundheitszustands der Beklagten das Verwertungsinteresse der Kläger übersteigt.
Der BGH folgte dieser Argumentation nicht. Die Bundesrichter stellten fest, dass den Vermietern grundsätzlich ein Besichtigungsrecht aufgrund der Regelung im Mietvertrag zusteht. Dies kann aber durch die Gefahr einer schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters eingeschränkt werden. Allerdings hatte das Berufungsgericht nach Meinung der Bundesrichter nicht ausreichend gewürdigt, inwiefern sich die Nachteile für die Mieterin mindern lassen. Dabei sei unter anderem auch zu berücksichtigen, dass sich die Mieterin durch einen Dritten, beispielsweise einen Rechtanwalt oder einer Vertrauensperson vertreten lassen könnte. Urteil Az: VIII ZR 420/21
Auch wenn diese Urteil des BGH eine sehr speziellen Fall betroffen hat, zeigt sich doch, welchen Stellenwert der Bundesgerichtshof dem Betretungsrecht eines Vermieters einräumt. Gerade bei Neuvermietung bzw. geplantem Verkauf stellen sich leider immer wieder Mieter bei erbetenen Besichtigungen der Mietwohnung quer. Vor diesem Hintergrund ist es mehr als erfreulich, dass sich der BGH hier so klar hinter die Interessen von Vermietern stellt.
U. Weber
