Welche Zähler müssen bis 31. Dezember 2026 fernablesbar sein?

Stichtag 31.12.2026: Welche Zähler Vermieter jetzt umrüsten müssen

Die Novellierung der Heizkostenverordnung (HKVO) stellt Vermieter vor klare Fristen. Das Ziel: Mieter sollen durch monatliche Verbrauchsinformationen zum Energiesparen motiviert werden. Damit das funktioniert, müssen Messgeräte ohne Betreten der Wohnung ausgelesen werden können.

Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Bestandssysteme auf Fernablesung umgestellt sein. Doch welche Zähler betrifft das konkret – und wo gibt es Ausnahmen?

Diese Zähler müssen fernablesbar sein

Die Pflicht zur Fernablesbarkeit gilt für alle Messgeräte, die zur Verteilung der Kosten innerhalb eines Gebäudes durch den Vermieter genutzt werden:

1. 1. Heizkostenverteiler (HKV): Die klassischen Geräte an den Heizkörpern. Alte elektronische Geräte ohne Funkmodul oder Verdunstungsröhrchen müssen bis Ende 2026 ersetzt werden.
  2. Wärmezähler: Zähler, die die gesamte Wärmemenge für eine Wohnung (oft bei Fußbodenheizungen) in kWh messen.
  3. Warmwasserzähler: Wenn das Warmwasser zentral im Haus bereitet wird, müssen die entsprechenden Wohnungszähler fernablesbar sein.

Wichtig: Seit Dezember 2021 dürfen bei Neuinstallationen ohnehin nur noch fernablesbare Geräte verbaut werden. Wer also seither modernisiert hat, ist meist schon auf dem aktuellen Stand.

Diese Zähler müssen NICHT (zwingend) umgerüstet werden

Es gibt wichtige Ausnahmen, bei denen die 2026-Frist der Heizkostenverordnung nicht greift:

- - Kaltwasserzähler: Die HKVO regelt nur die Heiz- und Warmwasserkosten. Für reines Kaltwasser gibt es in Bayern (bisher) keine Pflicht zur Fernauslesung.
  - Gaszähler bei Gasetagenheizung: Rechnet der Mieter seinen Gasverbrauch direkt mit einem Energieversorger (z. B. Stadtwerke) ab, ist der Vermieter nicht für die Ablesung zuständig. Hier gelten die Regeln des Messstellenbetriebsgesetzes (Rollout von Smart Metern), nicht die Fristen der HKVO.
  - Stromzähler: Auch hier liegt die Verantwortung beim Messstellenbetreiber und nicht beim Vermieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung.
  - Sonderfall Einliegerwohnung: In Häusern mit maximal zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, kann die HKVO vertraglich ausgeschlossen werden. In diesem Fall entfällt auch die Pflicht zur Fernablesung.

Wer trägt welche Kosten?

Hier muss man klar zwischen den Anschaffungskosten (Kauf/Installation) und den laufenden Kosten (Miete/Ablesung) unterscheiden. Die Regelung erfolgt über die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung (HKVO).

1. Laufende Kosten (Umlage auf den Mieter)

Die regelmäßigen Kosten für fernablesbare Zähler können als Betriebskosten in der jährlichen Abrechnung auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies, wie meist üblich, rechtswirksam im Mietvertrag vereinbart ist. Dazu gehören:

- - Mietgebühren: Wenn der Vermieter die Funkzähler von einem Messdienstleister (z. B. Techem, Ista) mietet.
  - Ablesekosten: Die Gebühr für die Datenerhebung per Funk.
  - Verbrauchsinformationen: Die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene monatliche Mitteilung an den Mieter (uweb/EVI) sind ebenfalls umlagefähig.

2. Anschaffungskosten (Kauf/Installation)

Wenn der Vermieter die neuen Funk-Zähler kauft statt mietet, sieht es anders aus:

Einmalkosten: Die Kauf- und Installationskosten trägt zunächst der Vermieter. Er kann diese nicht einfach als Betriebskosten abrechnen.
Modernisierungsumlage: Da der Einbau fernablesbarer Zähler eine gesetzliche Pflicht und eine Verbesserung der Infrastruktur darstellt, kann der Vermieter die jährliche Kaltmiete um 8 % der Anschaffungskosten erhöhen.

Zusammenfassung

Kostenart	Wer zahlt?	Umlagefähig?
Zählermiete	Mieter	Ja (über Nebenkosten)
Ablesung/Funkgebühr	Mieter	Ja (über Nebenkosten)
Kauf der Geräte	Vermieter	Nein (nur über Mietenerhöhung)
Montage/Austausch	Vermieter	Nein (nur über Mietenerhöhung)

Mehraufwand für Vermieter und Mehrkosten für Mieterinnen und Mieter

Vermieter, die noch umrüsten müssen, sollten sich früh im Jahr 2026 um die Beauftragung kümmern, damit die Umrüstpflicht bis 31.12.2023 erfüllt werden kann.

Ob Nutzende der Wohnungen wirklich Energie einsparen, wenn sie monatlich eine Nachricht über den eigenen Energieverbrauch erhalten, wird sich zeigen. In jedem Fall profitieren die großen Abrechnungsunternehmen.

Private Vermieter, die bisher kostenfrei und zeitnah im Jahr die Abrechnungen erstellt haben, sind künftig dieser Möglichkeit beraubt. Die Anschaffung der dafür notwendigen Technik und der monatliche Aufwand, stehen in keinem Verhältnis zum Nutzen.

In jedem Fall wird es für die Wohnungsnutzenden eine weitere Mehrbelastung. So bleibt zu hoffen, dass die Einsparungen bei den Energiekosten höher ausfällt.